Les huit changements de la loi Sapin 2

Posté le 23 novembre 2016 par admin

Lu sur Les Echos.fr :

Les huit changements de la loi Sapin 2

Beaucoup décriée pour sa disposition confiscatoire sur les assurances-vie, la loi Sapin 2 ne contient pas que du négatif. Tour d’horizon des principales nouveautés.

Après plus de sept mois de débats parlementaires, les députés ont apposé, mardi 8 novembre, le point final au projet de loi relatif à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, dite « loi Sapin 2 ». Au menu de ce texte « fourre-tout », une disposition a particulièrement attiré notre attention?: l’article 49 (ex-21 bis) qui accroît le contrôle de l’Etat sur l’assurance-vie, un placement cher aux Français. Décryptage des huit changements induits par cette loi.

1. L’assurance-vie sous contrôle

Les épargnants et les assureurs le redoutaient, l’Assemblée nationale a voté en lecture définitive l’attribution de pouvoirs étendus au Haut Conseil du secteur financier (HCSF). Sur proposition du gouverneur de la Banque de France, ce dernier peut désormais en partie bloquer les mouvements dans les assurances-vie, qu’elles soient en euros ou en unités de compte, en cas de « menace grave et caractérisée » du système financier. Quelques améliorations en faveur des épargnants ont toutefois été apportées depuis la première mouture du texte.

Concrètement, le HCSF ne peut plus « suspendre » les arbitrages et le versement d’avance sur contrat, mais les « retarder ou les limiter ». La nuance est de taille, car cela signifie que le blocage ne peut être total. Il ne devrait s’appliquer qu’à compter d’une certaine somme (l’Afer plaide pour 70.000 €). Toutefois, aucun montant n’est indiqué, ni aucun décret prévu…

De plus, cette restriction peut être décidée pour une période maximale de trois mois, « qui peut être renouvelée », sans toutefois apporter plus de précisions, là encore, sur le nombre de renouvellements autorisés.

Les rachats de tout ou partie du portefeuille, eux, peuvent aussi être limités, mais pas plus de six mois ­consécutifs. Ce délai maximal a été introduit par les sénateurs en dernière lecture et adopté le 8 novembre.

2. Rémunération des dirigeants?: les AG décisives

Bonne nouvelle, cette fois, pour les actionnaires?: la rémunération des dirigeants des entreprises cotées ne pourra plus être fixée sans l’accord des actionnaires en assemblée générale. Cette disposition n’était pas prévue à l’origine dans la loi Sapin 2, mais elle s’y est invitée à la suite de la polémique sur le salaire de Carlos Ghosn.

En outre, à partir des AG statuant sur les comptes de l’exercice 2017, le versement effectif de l’intégralité de la part variable et exceptionnelle sera également conditionné à l’approbation des actionnaires.

3. Résiliation annuelle de l’assurance emprunteur

Exit les assurances emprunteurs trop chères?! Désormais, pour les crédits immobiliers souscrits après la publication de la loi au Journal officiel, les emprunteurs pourront faire jouer la concurrence tous les douze mois, comme pour n’importe quelle assurance automobile ou habitation. Les garanties proposées par le nouveau contrat doivent, toutefois, être identiques au contrat groupe de l’établissement prêteur.

C’est une belle avancée pour le consommateur, surtout en cette période de taux planchers faisant peser l’assurance emprunteur de plus en plus lourd dans le coût total du crédit.

4. Les épargnants mieux protégés

Mieux vaut prévenir… La publicité est maintenant interdite pour les placements très risqués dont, par exemple, le risque maximal n’est pas connu au moment de la souscription ou le risque de perte est supérieur au montant de l’apport financier initial. Sont notamment visées les plates-formes Internet proposant d’investir sur les options binaires.

De même, toute publicité relative à un investissement immobilier locatif ouvrant droit à un avantage fiscal devra désormais être suffisamment claire pour que l’acheteur puisse en appréhender les risques. Elle devra aussi préciser « que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales ».

5. Une option « solidaire » pour le LDD

Le LDD est mort. Vive le LDDS?! Le livret de développement durable devient le livret de développement durable et solidaire. Les épargnants se verront proposer, chaque année, par leur banque la possibilité d’affecter une partie de leur encours sous forme de dons à une entité de l’économie sociale et solidaire (associations, coopératives, fondations, etc.). Un décret doit en préciser les modalités.

6. Déblocage des Perp peu abondés

Les plans d’épargne retraite populaire (Perp) dont les encours sont inférieurs à 2.000 € pourront être débloqués en dehors des cas déjà prévus par la loi (retraite, achat de la première résidence principale, mariage, décès…). Il faut toutefois que le Perp soit vieux d’au moins quatre ans et que les revenus du foyer fiscal du titulaire n’excèdent pas 35.658 € pour 2016 (pour un couple avec deux enfants).

7. Plus de poids pour les adhérents d’assurances-vie d’associations

Plusieurs associations d’épargnants (l’Afer, l’Agipi, l’Andecam…) proposent des contrats d’assurance-vie « exclusifs », avec des conditions négociées auprès d’assureurs. Certaines associations de consommateurs, dont la CLCV, dénonçaient un « système très verrouillé » permettant à l’association d’épargnants et aux assureurs de modifier certaines clauses importantes du contrat d’assurance-vie par une simple décision du conseil, sans l’approbation en assemblée générale. Des décisions parfois défavorables aux épargnants concernés, par exemple, « renoncer à un rendement minimum », cite la CLCV.

Désormais, toute modification essentielle du contrat requiert un vote en AG. Et d’ailleurs, chaque adhérent est reconnu par la loi comme « un membre de droit de l’association souscriptrice » et peut proposer une résolution.

8. De nouveaux fonds pour doper les entreprises

Le taux d’épargne des Français est élevé, mais il est trop peu orienté vers l’économie française au goût de Bercy. C’est pourquoi la loi permet la création de nouveaux véhicules d’investissement, dans lesquels le particulier pourra placer une part Sicav, de fonds communs de placement et sociétés en commandites simples pouvant à la fois investir dans le capital d’une PME, mais aussi lui octroyer des prêts en direct?! Il est prévu qu’un décret en Conseil d’État précise les conditions et les limites de ces crédits. Pour l’investisseur, en tout cas, le risque de ne pas retrouver sa mise pourrait être assez élevé…


En savoir plus
Posté dans Lu pour vous Aucun Commentaire Tags: , , ,

Assurance-vie : les 6 astuces des assureurs pour vous faire souscrire des unités de compte

Posté le 26 février 2016 par admin

Lu pour vous sur cbanque.com, le 26 février 2016 :

Pour une large part des titulaires d’assurance-vie, ce placement brille plus par la sécurité du fonds en euros que par la possibilité de miser sur les marchés financiers via les supports en unités de compte. Mais les assureurs, eux, ont intérêt à ce qu’ils investissent sur ces UC ! Un exercice qui pourrait s’avérer encore plus difficile en 2016 suite aux fluctuations des marchés boursiers. Pour y parvenir, les assureurs disposent de plusieurs cordes à leur arc. Tour d’horizon.

« 54%, c’est le record ! Pour la première fois, la collecte des unités de compte a dépassé celle des fonds en euros ! » Le 28 janvier dernier, Bernard Spitz, le président de la Fédération française des sociétés d’assurance (FFSA), ne cachait pas sa satisfaction : « Les Français cherchent un meilleur rendement et, pour cela, ils sont prêts à prendre plus de risque. » Les Français, d’ordinaire si frileux, ont-ils réellement préféré aux fonds en euros des supports risqués ? Non. Ce phénomène se constate certes sur la collecte nette (les versements moins les retraits) mais la collecte brute montre toujours la forte domination des fonds euros : 108 milliards d’euros versés sur les fonds garantis en 2015, contre 27 milliards sur les supports en UC. En clair : les UC progressent et les Français retirent peut-être plus des fonds euros que des supports en UC, mais ils ne sont pas encore totalement convertis au risque.

La satisfaction de Bernard Spitz illustre toutefois la volonté non dissimulée des assureurs de provoquer un basculement vers les UC. Pourquoi ? Crédit Agricole Assurances livre une partie de la réponse dans une analyse récente : « Les fonds en euros sont fortement consommateurs de fonds propres du fait de l’application des normes Solvabilité I puis Solvabilité II, en vigueur depuis le 1er janvier 2016. » D’où l’intérêt de favoriser les supports en UC, sur lesquels les pertes sont supportées par l’épargnant.

Astuce n°1 : assumer la baisse du taux du fonds euros

Lors de la saison d’annonces de taux 2015 qui touche actuellement à sa fin, les assureurs ont globalement assumé leurs baisses de rémunération, présentées comme nécessaire dans un contexte durable de taux bas. Décryptage : les taux des fonds euros vont encore baisser. Pour compenser, les assureurs mettent en avant leurs « alternatives » ou autres « nouvelles solutions d’investissement ».

Lire aussi : Tous les taux 2015 des fonds euros du plus au moins rentable

Astuce n°2 : la promesse d’un rendement supérieur

Un rendement en berne sur le fonds euros ? Les assureurs en profitent pour mettre en avant les performances de leurs meilleurs supports en unités de compte. En 2015, les UC de l’assurance-vie ont rapporté en moyenne 4,1% selon la FFSA : moins que les 5,9% annoncés en 2014 ou que les 8,2% de 2013, mais mieux que le taux moyen de 2,3% communiqué pour 2015 sur les fonds en euros (1). Banques et assurances mettent aussi en avant les rendements élevés des fonds immobiliers (SCPI ou OPCI grand public), qui « présentent un bon couple rendement-risque et peuvent utilement compléter ou remplacer le fonds garanti en euros », plaide Axa dans un dossier de presse fin 2015.

Même s’ils n’oublient jamais l’avertissement « les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs », les distributeurs d’assurance-vie ne se privent pas de mettre en avant les rendements passés de leurs UC. Mais les performances boursières en dents de scie des derniers mois pourraient freiner les ardeurs des assurés. Sur son site, la MACSF affiche les performances 2016 de ses profils d’investissement mêlant fonds euros et UC : -4,08% sur le profil dynamique en janvier 2016, après une année 2015 à +9,67%.

Astuce n°3 : un bonus sur le fonds euros, sous conditions

En 2010, Axa a inauguré une politique de rémunération visant à « compenser la baisse future du rendement des fonds en euros » : un rendement bonifié sur le fonds euros à condition de disposer d’une épargne minimum, ou de détenir une part significative d’UC. Cette politique de bonus de rendement a rapidement été reprise par d’autres assureurs traditionnels, puis par certains acteurs mutualistes, comme MMA qui assume aujourd’hui « une réorientation vers les unités de compte ».

Plusieurs banques se sont elles aussi converties au bonus de rendement, avec la même condition d’investissement en UC mais sous une forme plus restrictive : le complément de rémunération ne s’applique qu’aux nouveaux versements. Le Crédit Agricole renouvèle ainsi régulièrement ce type d’offres, tout comme LCL, BNP Paribas, la Société Générale, ou plus récemment la Banque Postale.

Lire à ce propos : Comment la baisse des taux est masquée par les bonus de rendement

Astuce n°4 : l’accès à un fonds euros dynamique, à condition d’investir en UC

Suravenir Opportunités, Euro Exclusif, Euro Allocation Long Terme, Néo Euro Garanti, etc. Ces fonds euros, dynamiques ou à dominante immobilière, trustent les premières places des classements des fonds euros les plus rémunérateurs en 2015. Sauf qu’ils sont loin d’être aussi accessibles que les fonds en euros classiques, investis majoritairement sur des obligations. Ainsi, depuis la fin 2015, Sécurité Pierre Euro (contrat Sérénipierre), le champion de l’année 2015 avec un taux de 4%, n’est accessible qu’à condition d’affecter la moitié de son versement sur des unités de compte. Autre exemple, sur l’assurance-vie Diade Evolution, les fonds Europierre et Europierre Plus rapportent 3,60% en 2015 mais nécessitent d’investir en UC et la plaquette commerciale précise qu’ils ne sont accessibles que « ponctuellement dans le cadre de campagnes commerciales spécifiques ».

Sur son contrat web « maison », Generali Vie ne laisse même plus la possibilité d’investir à 100% sur un fonds en euros ! Désormais, sur Generali Epargne, l’accès au fonds classique Eurossima et au fonds « diversifié » Netissima nécessite respectivement une part de 25% et 30% en UC.

Astuce n°5 : démocratiser la gestion pilotée et simplifier le choix des épargnants

Gérer des dizaines de supports risqués peut faire peur : par manque de temps, de connaissance ou de confiance en sa capacité d’arbitrage. Jadis, la gestion sous mandat, qui permet de déléguer ces arbitrages à une société de gestion, était réservée aux plus fortunés. Les banques en ligne Boursorama et ING Direct ont donc fait de la démocratisation de cette option un véritable argument commercial : ce mode de gestion y est actuellement accessible à partir de 1.000 euros. Une stratégie payante : « la majorité de la collecte se fait via la gestion sous mandat », affirme Julien Schahl, responsable placements et épargne au sein de la banque orange.

Les nouveaux arrivants sur le marché de l’assurance-vie en ligne, les robo-advisors (robots-conseillers), vont encore plus loin. Yomoni propose ainsi d’investir à 100% en UC, sur des fonds indiciels, en signant dès le départ un mandat d’arbitrage, le fonds en euros n’intervenant qu’en cas de clôture de ce mandat. Les acteurs plus traditionnels cherchent aussi à démocratiser la gestion sous mandat : Axa a abaissé le ticket d’entrée de 300.000 euros à 10.000 euros sur ces principaux contrats en 2016. Mais la gestion pilotée a souvent un coût : majoration des frais de gestion de 0,10% sur ING Direct Vie (soit 0,95% sur les UC), majoration de 0,60% sur les supports concernés chez Axa, un taux cumulé de 1,6% chez Yomoni, etc.

Lire aussi : Pour gagner, faut-il confier son argent à des experts ?

Au lieu de jouer l’exhaustivité des UC, d’autres acteurs choisissent plutôt de simplifier le choix des détenteurs d’assurance-vie. La Banque Postale pousse cette logique à l’extrême sur Vivaccio avec un fonds euros et un seul support en unités de compte (le fonds commun de placement actions internationales Vivaccio Actions). Un principe que l’on retrouve au Crédit du Nord, qui vante la « simplicité » d’Antarius Duo.

Astuce n°6 : la sécurisation progressive de l’épargne

Une dernière astuce semble faire des émules dans les rangs des assureurs : épargner en vue d’un objectif, en misant sur les UC au départ et en sécurisant les actifs petit à petit sur le fonds en euros à l’approche de l’échéance choisie. A l’image de la MAAF (sur Winalto) ou de la MACSF (« profil évolution » sur RES Multisupport), Groupama a intégré la « gestion à horizon » sur son assurance-vie phare, Modulation, la présentant même comme nécessaire pour compenser la faible rémunération des fonds euros dans une vidéo promotionnelle.

La MIF, jusqu’ici fidèle aux contrats 100% en euros, lance elle son premier contrat multisupports, Horizon Euroactif, en optant pour ce même principe de sécurisation progressive. Cette nouvelle « astuce » montre aussi que les assureurs sont conscients de l’attachement des Français à la garantie en capital du fonds en euros, d’où la promotion de la complémentarité entre fonds euros et UC.

(1) Toutes les performances évoquées s’entendent net de frais de gestion (et hors contributions sociales et fiscales).

Par Benoît LETY (ses derniers articles)

Posté dans Lu pour vous Aucun Commentaire Tags: , ,

Mail, Pdf, Scan… et loi Hoguet

Posté le 19 février 2016 par admin

Lu pour vous, sur journaldelagence :

Selon la loi Hoguet, un courrier ne peut valoir mandat. Au même titre, un mail ou un scan ne sont que des outils commerciaux.

Publié le 18 février 2016 Par Caroline Dubuis Talayrach

Le mail permet de répondre toujours plus vite aux attentes du client : envois de fiches de biens, de diagnostics, de photos, transmissions d’informations. Cependant peut-on tout faire par courrier électronique ? Quelle est la valeur d’un mail faisant état d’une baisse de prix ? Le PDF d’un mandat signé est-il valable ? L’agent immobilier devra être vigilant sur ces points pour sécuriser son chiffre d’affaires.

Un mandat en original

À peine de nullité, le mandat d’entremise doit être établi en autant d’originaux que de parties ayant un intérêt distinct. C’est la règle posée par l’article 6 de la loi Hoguet (n° 70-09 du 2 janvier 1970) qui renvoie à l’article 1325 du Code civil : « Les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu’autant qu’ils ont été faits en autant d’originaux qu’il y a des parties ayant un intérêt distinct. ».

L’article 6 de la loi Hoguet est d’ordre public (en ce sens, notamment, Cass. 1re civ.,12 juillet 2006, n° 04-19815 ; Cass. 1re civ., 24 avril 2013, n° 11-26876). C’est-à-dire que les parties ne peuvent pas y déroger.

Ce point, dans la pratique, ne pose généralement pas de problème à la prise de mandat. Il en est cependant autrement pendant la durée du mandat. En effet, il n’est pas rare, notamment lors d’une baisse de prix, que le client confirme son accord par mail. Mais quelle est la valeur de ce mail ?

Un mail n’est pas un contrat

C’est ce que rappelle la jurisprudence (Cass. 1re civ., 8 avril 2010, n° 09-12007). Dans cette affaire, un vendeur avait donné par courrier son accord pour vendre un immeuble à un prix déterminé. Le montant de la commission était également précisé dans le courrier. La Cour de cassation casse l’arrêt de l’appel qui avait fait droit à la demande de paiement des honoraires de l’agence, au motif que « la constatation du défaut de contrat écrit interdisait de retenir que l’agent immobilier avait reçu un mandat de vente ».

Ainsi si un courrier original ne peut valoir mandat au sens de la loi Hoguet, un mail ne peut pas davantage être considéré comme un avenant régulier. Cela est d’autant plus vrai que le mail ne donne aucune garantie quant à l’identité de l’expéditeur.

Pour finir, rappelons que la sanction du non-respect du formalisme est particulièrement lourde, puisqu’il s’agit d’une nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt pendant toute la durée de prescription (Cass. 3e civ., 8 avril 2009, n° 07-21610).

Ainsi, la nullité cause non seulement la perte du droit à honoraires de l’agent immobilier mais également la nullité des actes accomplis en vertu du mandat irrégulier tel que la vente par exemple.

Le mandat et le PDF

Autre pratique quotidiennement utilisée : le scan. Pour des raisons de commodité et de réactivité, il arrive que le mandat (ou l’avenant) soit envoyé au client et que ce dernier retourne le scan du document qu’il a signé.

À l’appui de cette pratique, on pourrait soutenir que l’article 6 de la loi Hoguet renvoie à l’article 1325 du Code civil qui, lui-même, en son alinéa 5, renvoie à l’article 1316-4 du Code civil sur la signature électronique… Bref, pour simplifier, qu’un mandat pourrait être signé électroniquement.

Attention, cependant, à ne faut pas confondre signature électronique et signature numérisée.

La signature électronique est une « clé informatique » sécurisée grâce à un dispositif de création de signature électronique. Elle doit, notamment, garantir l’identité du signataire au moyen d’un certificat électronique. La certification de la signature doit être réalisée par un organisme ayant reçu un agrément ministériel.

Le scan ou le PDF est une signature numérisée et non une signature électronique. Un document PDF peut être facilement retouché, de sorte que ce format de document ne garantit pas l‘identité du signataire.

Scanner une signature revient à la copier. La jurisprudence confirme que la signature scannée ne vaut pas signature électronique. « La seule signature scannée (…) est insuffisante pour s’assurer de l’authenticité de son engagement juridique comme ne permettant pas une parfaite identification du signataire » (CA Fort-de-France, ch. civ., 14 décembre 2012, n° 12/00311 ; en ce sens également, CE n° 351931 du 17 juillet 2013).

En conclusion, le mail et le scan de documents permettent de communiquer plus rapidement avec les clients mais ils n’autorisent pas à s’affranchir valablement du formalisme relatif à la conclusion d’un contrat.

©byBazikPress© grgroup – Fotolia.com

Posté dans Lu pour vous Aucun Commentaire Tags: , ,

Pour en finir avec la rhétorique bancaire

Posté le 16 septembre 2015 par Gerard

Lu pour vous sur  latribune.fr

Pour en finir avec la rhétorique bancaire

Par Romaric Godin  |  15/09/2015, 17:04  |  1330  mots

Les banques tentent d’éviter tout débat et toute action pour les encadrer. Comment et pourquoi ? Un livre tente d’y répondre. (Crédits : (c) Copyright Thomson Reuters 2011. Check for restrictions at: http://about.reuters.com/fulllegal.asp) Notre chronique des Livres et des Idées est consacrée cette semaine à un ouvrage publié par l’économiste Jézabel Couppey-Soubeyran, “Blablabanque : le discours de l’inaction” (1), qui décrypte le discours du lobby bancaire pour ouvrir une autre vision de la réglementation.

Souvenez-vous, c’était il n’y a pas si longtemps. Il y a tout juste sept ans, Lehman Brothers faisait faillite, plongeant le monde dans une crise dont nous ne sommes pas encore sortis. Dans les semaines qui ont suivi, les politiques de tous bords, à commencer par le président de la République française Nicolas Sarkozy, promettaient qu’ils allaient en finir avec les excès de la finances et « moraliser le capitalisme. » A l’époque, la mise au pas des banques que l’on venait de « sauver » était le thème préféré des hommes politiques. Quatre ans plus tard, François Hollande, en campagne contre ce même Nicolas Sarkozy, pouvait fustiger son immobilisme sur ce dossier et proclamer dans un discours devenu fameux : « Mon ennemi, c’est la finance. »

Derrière ces envolées rhétoriques de circonstances, les réformes engagées ont souvent été assouplies et la rhétorique de combat a disparu. Le François Hollande locataire de l’Elysée a largement jeté aux oubliettes celui du Bourget et la loi de séparation bancaire est largement devenue symbolique. Le lobby bancaire, sans pouvoir entièrement réduire la vague réglementaire, a été redoutablement efficace pour en réduire la portée. De l’Union bancaire aux règles prudentielles, les digues semblent toutes incomplètes et garnies de larges crevasses. Et rien ne semble pouvoir stopper une nouvelle vague de l’ampleur de celle de 2007.

En réalité, le sujet semble avoir été soigneusement mis de côté dans le débat public et rien ne pouvait davantage satisfaire les milieux bancaires, bien heureux de pouvoir gérer directement et en toute discrétion ces questions avec les pouvoirs en place. L’enjeu, aujourd’hui, est bien de remettre cette question de la maîtrise de la finance et de la nature de l’activité bancaire au centre du débat. Mais, pour cela, il faut désamorcer la rhétorique maniée à merveille par le secteur bancaire pour s’épargner les chaînes de la surveillance et de la régulation.

Une méthode pour décrypter les ressorts du discours bancaire

Voici pourquoi l’ouvrage de Jézabel Couppey-Soubeyran, Blablabanque, qui vient de paraître, est un livre utile. L’économiste du CEPII, spécialiste des questions bancaires, s’y livre à un salutaire travail de déconstruction de cette rhétorique. Elle utilise pour cela la méthode du sociologue et économiste étatsunien d’origine allemande Albert Hirschman (1915-2012) dans son ouvrage de 1991, Deux Siècles de Rhétorique réactionnaire. Un ouvrage qui a décrypté les ressorts utilisés par les contre-révolutionnaires depuis 1789 pour freiner ou bloquer toutes les avancées sociales ou politiques.

Or, la méthode s’adapte avec une aisance troublante au discours bancaire. Les trois effets négatifs mis en avant, selon Hirschman, par les Réactionnaires : l’effet pervers (« perversity »), l’effet d’inanité (« Futility ») et l’effet de mise en péril (« Jeopardy ») sont exactement les ressorts utilisés par le lobby bancaire pour tenter d’échapper au couperet du régulateur. L’auteur inspecte chacun de ses aspects, non seulement pour en montrer la pertinence, mais aussi pour en explorer les conséquences.

Les trois effets de la méthode Hirschman appliquée aux banques

« L’effet pervers » peut se réduire à cette idée que « le remède est pire que le mal. » Autrement dit, à vouloir réguler, on risque de provoquer une plus forte dérégulation, notamment par le fameux secteur « bancaire de l’ombre », le shadow banking. Mais l’auteur explique combien cet argument est fragile, car ce shadow banking lui-même « puise son énergie vitale dans le secteur bancaire traditionnel », notamment via les fonds spéculatifs. Les banques organisent donc elles-mêmes cet effet pervers qui leur permet de peser sur les législateurs. Au final, l’auteur souligne, comme le faisait Albert Hirschman, combien cet effet traduit en réalité une « profonde aversion au changement » du secteur bancaire. Car, devant le risque de voir la situation encore empirer, le mieux, c’est évidemment de tout laisser comme avant. C’est ici qu’apparaît la vraie nature de la défense du lobby bancaire.

«L’effet d’inanité » est complémentaire de « l’effet pervers » : il insiste sur la futilité profonde de la réforme, notamment en raison de la facilité à la contourner géographiquement ou techniquement. Là encore, l’auteur souligne la vision « statique » de cet argument. « Le contournement, dont la réglementation fait inévitablement l’objet, n’est pas la preuve de son inanité, mais une invitation permanente à l’adresse du régulateur de scruter l’innovation financière », explique-t-elle. Jézabel Couppey-Soubeyran oppose donc à la vision d’une réglementation toujours en retard sur la réalité, une dialectique de la régulation et de l’innovation où la première, loin d’être toujours perdante, induirait une réponse de la seconde et la contraindrait à s’adapter.

Dernier effet, le plus puissant selon l’auteur, celui de la « mise en péril. » Le risque que la réglementation ferait peser sur le secteur bancaire et sa survie est particulièrement efficace auprès des politiques, et singulièrement des politiques français. Comment menacer de fragiliser un des rares secteurs encore prospère et créateurs d’emploi du pays ? C’est là un levier de pression remarquable et remarquablement efficace. Jézabel Couppey-Soubeyran montre encore comment cette vision repose une nouvelle fois sur une vision statique du monde : « ce que nous perdons vaut plus que ce que nous gagnons. »

Transcendance bancaire

A travers l’usage de la méthode Hirschman, l’auteur met donc à jour le caractère proprement réactionnaire du lobby bancaire qui repose sur la croyance d’une forme de transcendance du marché qu’il serait dangereux de contester. « Un peu comme si le secteur bancaire et financier était devenu dans l’inconscient collectif le nouveau totem de nos sociétés. Gare à celui qui ne se prosterne pas devant lui comme il se doit, qui n’accepte pas d’y déposer silencieusement l’offrande, qui pénètre le domaine interdit et entend en modifier le fonctionnement ! » Derrière les arguments scientifiques et les expertises qui viennent à l’appui des arguments bancaires, il y a dans ces derniers un élément clairement religieux qui en fait sa force et que l’ouvrage de Jézabel Couppey-Soubeyran aide à mieux comprendre pour mieux s’en libérer.

La pratique plutôt que les serments

La lecture de ce livre est donc de salut public. D’un style aisé, il est abordable par tous et présente un aspect « pratique » non dénué d’intérêt, notamment dans ce « bréviaire du lobbyiste de banques en guise de fin de partie » où les expressions préférées des banquiers sont décryptées et désamorcées.

Chaque citoyen devrait s’en souvenir pour réduire à néant la rhétorique à l’œuvre et contraindre le secteur au vrai débat. Du reste, l’auteur entend moins imposer une vision étroite et rigide de la réglementation - qu’elle soumet aussi à la méthode Hirschman - que de détruire ce « totem » imposé par le lobby qui empêche toute vraie discussion sur le rôle et les responsabilité de la finance.

Mais le débat n’est pas une fin en soi. Jézabel Couppey-Soubeyran promeut un pragmatisme concret, une culture de l’essai dans ce domaine : « L‘action est d’autant plus nécessaire que, en ce domaine, seule la pratique permet de tester et attester ce qui fonctionne bien, d’éliminer ce qui se révèle inopérant et de déterminer ce qu’il convient d’aiguiser si besoin. » Une méthode qui, donc, ne se satisfait pas des grandes promesses d’éthique et des serments moraux (et moralisateurs) des grands banquiers.

A l’heure où le futur gouverneur de la Banque de France est un des ceux qui ont le plus promu cette méthode du « banquier éthique », cet ouvrage vient utilement rappeler au citoyen qu’il ne lui faut pas se payer de mots.

(1) Jézabel Couppey-Soubeyran, “Blablabanque : le discours de l’inaction”, éditions Michalon, 265 pages, 19 euros.

Posté dans Lu pour vous Aucun Commentaire Tags: ,

Les Banques communiquent mal leurs taux 2014 !

Posté le 12 mars 2015 par Gerard

Lu pour vous votreargent-l’express.fr

Assurance vie : le Crédit Mutuel - CIC ne donne pas ses taux, nous les avons dénichés !
Depuis plusieurs années, le Crédit Mutuel et le CIC ne fournissent aucune informations sur le rendement de leurs contrats d’assurance vie. Mis à contribution, nos lecteurs vous dévoilent les (maigres) taux servis par leur assureur commun.

Le rituel est bien installé. Tous les ans, entre début décembre et fin mars, les assureurs et les distributeurs de contrats d’assurance vie énoncent dans une rengaine bien rodée les taux servis sur leurs contrats d’assurance vie. Peu manquent à l’appel, même si l’information fournie est plus ou moins précise et détaillée selon les sociétés.

Mais, comme souvent lorsqu’il s’agit de communiquer sur ses produits ou ses tarifs, la galaxie du CM 11 - CIC, regroupant 11 fédérations du Crédit Mutuel (Centre Est Europe, Sud Est, Ile-de-France, Savoie-Mont Blanc, Midi Atlantique, Centre, Dauphiné Vivarais, Loire Atlantique Centre Ouest, Méditerranéen, Normandie et Anjou) et le réseau du CIC, fait l’impasse sur cet exercice. La communication de la banque est tellement verrouillée que, à la rédaction de Votre Argent, nous ne prenons plus la peine de les solliciter. Le passé nous a montré qu’appels et emails sont vains.

Déception

Heureusement, nos lecteurs nous ont communiqué les rendements 2014 de la majorité des contrats de ces enseignes. Un grand merci à eux ! La plupart nous ont d’ailleurs signalé leur déception quant à la rémunération de ces produits, en chute libre. Pour rappel, la Fédération françaises des sociétés d’assurances estime à 2,5 % le rendement moyen servi par les acteurs de la place.

Voici le détail des taux servis (net de frais de gestion mais avant prélèvements sociaux), contrat par contrat :

Nom du contrat Taux servi en 2014
Net de frais de gestion mais avant prélèvements sociaux
Plan Patrimonio (accessible à partir de 150 000 euros) 2,40 %
Plan Assurance Vie / offre “Essentiel” 2,10 % (2,63 % en 2013)
Plan Assurance Vie / offre “Privilège” 2,50%
Plan Assurance Vie / offre “Avantage” 2,25 % (2,73 % en 2013)
Plan Assur 2,10 % (2,63 % en 2013)
Plan Assur Horizon 2,10 %
Plan Assur Horizon Pep 2,10 %
Livret Retraite 1 2,10 %
Livret Assurance Retraite 2,10 % (2,63 % en 2013)
Orchidée 2,00 %
Leridys 2,10 %
-

Commentaire d’AGEFOR : vu le niveau de taux, on comprend que le Crédit Mutuel ne communique pas.

Pour les Clients d’AGEFOR, APICIL a donné 3,05 % sur l’assurance vie et 3,10 % sur le PERP.

Si vous souhaitez transférer vos contrats, AGEFOR ne prendra pas de frais d’entrée sur l’assurance vie et 1 % seulement sur le PERP.

Pour plus d’info ou prendre RV :

Posté dans Lu pour vous Aucun Commentaire Tags: , ,

Holding animatrice et ISF?: une avancée jurisprudentielle

Posté le 27 janvier 2015 par Gerard

Lu pour vous dans lesechos.fr :

Daniel Gutmann, Avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre

Lorsqu’un contribuable détient des titres de sociétés par l’intermédiaire d’une société holding, il a droit à une exonération totale ou partielle d’ISF lorsque la holding est «?animatrice?» de son groupe.

L’administration fiscale retient en pratique une interprétation très restrictive de la notion de holding animatrice. Elle considère en particulier qu’une holding n’est animatrice que si elle assure l’animation effective de l’ensemble de ses filiales et pas seulement des sociétés dont elle a le contrôle effectif.

Un progrès à confirmer

Cette position rigoureuse a toutefois été écartée par un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 11 décembre 2014. Le tribunal a ainsi considéré qu’une holding est animatrice lorsque son activité principale est l’animation effective de ses filiales opérationnelles, peu importe que la holding détienne par ailleurs une participation indirecte minoritaire dans une société non animée.

Ce jugement est une avancée importante dont il faut souhaiter qu’elle sera confirmée. Il intéresse notamment les ­contribuables engagés dans des pactes de conservation sur des titres (pactes Dutreil) ouvrant droit à une exonération de 75?% de la valeur des titres, en matière d’ISF et de droits de mutation à titre ­gratuit.

Posté dans Fiscalité, Lu pour vous Aucun Commentaire Tags: , , ,

Location meublée de courte durée, les changements à connaître

Posté le 2 janvier 2015 par Gerard

Lu pour vous sur lerevenu.com

Louer quelques jours ou quelques semaines un appartement meublé ne sera plus aussi facile dans les grandes villes.

La location de courte durée connait un succès grandissant, et nombre de propriétaires en tirent de substantiels revenus. Cet engouement a alerté les pouvoirs publics. Les raisons ne manquent pas : certains expliquent que dans les villes où il y a un manque criant de logements, ces biens devraient servir à l’habitation plutôt qu’à la location touristique de courte durée, d’autres sous-entendent que les hôteliers ne verraient pas d’un bon œil cette concurrence des particuliers. On ne sait qu’elle sont la ou les vraies raisons mais le résultat est là, la location meublée de courte durée est désormais plus encadrée.

Selon le dernier alinéa de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, créé par la loi ALUR, le meublé de tourisme est un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.  Le fait de passer d’un usage d’habitation  à celui d’une location répétée de courte durée entraine un changement d’usage qui doit être déclaré et dans quelques cas autorisé par la mairie.

- Une autorisation de louer dans les villes de plus de 200.000 habitants.

Si vous louez quelques semaines par an votre résidence principale, rien ne change pour vous. La résidence principale est le logement que le propriétaire occupe huit mois minimum par an. Par contre, la demande d’autorisation de changement d’usage peut être obligatoire si vous louez pour de courtes durées un appartement situé dans une ville de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne (article L 631-7 du code da la construction et de l’habitation). Le dispositif peut également être étendu à d’autres communes sur décision du maire, selon l’article L 631-9 du Code de la construction et de l’habitation.

La demande se fait auprès de la mairie. « A Marseille, on obtient une autorisation personnelle pour changer d’usage, c’est plus simple » précise Maud Velter de Lodgis, et la loi a aussi prévu des autorisations temporaires ».  Attention, cette autorisation peut être avec ou sans compensation. Chaque mairie décide de sa ligne de conduite. La compensation, ou rachat de commercialité, est très contraignante, car elle oblige le propriétaire qui souhaite faire de la location meublée de courte durée à acheter en contrepartie pour chaque mètre carré d’habitation transformé en meublé l’équivalent en mètre carré de commerces ou de bureaux dans le même arrondissement.  « A Paris, cela varie de 400 à 3.000 euros le mètre carré, précise Maud Velter, mais il n’y a pas de marché de la commercialité ».

- Une amende de 25.000 euros pour les contrevenants

Serez-vous contraint de demander une autorisation si vous louez pour de courtes périodes ? La loi ALUR ne précise ni la notion de répétition, ni celle de la durée. « A Paris, par exemple, un propriétaire qui loue à un étudiant durant l’année scolaire et à des touristes durant l’été ne sera pas concerné, alors qu’il y a répétition explique Maud Velter de Lodgis, tandis que celui qui loue à la semaine ou à la nuitée devra demander un autorisation ».  Renseignez-vous au préalable auprès de votre mairie, car les sanctions sont lourdes : une mande de 25.000 euros plus une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés, selon l’article L 651-2 de Code de la construction et de l’urbanisme.

Posté dans Lu pour vous Aucun Commentaire Tags: ,

Le PERP d’APICIL est dans Challenge

Posté le 16 décembre 2014 par Gerard

Lu pour vous, dans Challenge :

Le PERP est une niche fiscale idéale, à condition de bien le choisir

Le PERP dAPICIL est en bonne place !

Le PERP d'APICIL est en bonne place !

Le régime fiscal du plan d’épargne retraite populaire est parfait pour réduire avant le 31 décembre ses prochains impôts. Mais pour le long terme, une sélection s’impose.

Plafonnement des pensions, baisse des prestations, relèvement de l’âge de départ : pour sauver leur régime de retraite, les Français vont devoir accepter de cotiser davantage et de recevoir moins. Les cadres l’ont compris et sont en mesure de s’y préparer : alors que seulement 20% des ménages épargnent en vue de leur retraite, la proportion passe à 45% pour ceux qui gagnent plus de 35.000 euros par an. Ces Français se tournent de plus en plus vers les produits spécifiquement “retraite”, comme le Madelin, le Perp (plan d’épargne retraite populaire) et le Perco (plan d’épargne retraite collectif). L’encours de ces trois produits a en effet plus que doublé en dix ans, contre une augmentation de 25% pour l’épargne qui n’est pas directement affectée à la retraite, comme l’assurance-vie.

Parmi ces produits de retraite, le Perp est le plus dynamique. Pour son 10e anniversaire, il a dépassé, l’an dernier, le cap des 10 milliards d’euros d’encours, avec une croissance de 20% par an en moyenne. En réalité, ce qui attire surtout les Français, c’est son pouvoir défiscalisant. Car ce produit permet de déduire de ses revenus imposables l’intégralité de ses versements, dans la limite de 10% de son salaire net imposable, avec un plafond de 30.038 euros (cette année). De plus, la part du plafond non utilisée des années précédentes est intégralement ajouté à celui de l’année en cours : son montant est inscrit sur la page 3 de la feuille d’avis d’imposition de l’année précédente. “Je suis imposé à 41%. J’ai mis 19.000 euros sur un Perp pour profiter d’une réduction de 7.700 euros sur mes impôts”, explique ainsi Julien Deloume, entrepreneur de 35 ans.

Autres avantages du Perp : ses plafonds sont transféra-bles entre conjoints ou pacsés. Et les sommes qui y sont déposées n’entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros, ni dans la base taxable à l’ISF.

Epargne bloquée

Cette fiscalité unique explique son succès grandissant… et le fait que les deux tiers des versements aient lieu en fin d’année. On en oublierait presque qu’il peut servir, aussi, à préparer sa retraite. Mais sur ce point, le Perp fait moins le fier. Car il a des défauts. Le premier : le blocage de l’épargne. Seuls 20% des sommes déposées peuvent être retirées sous forme de capital. Le reste est reversé sous forme de rente, qui sera elle-même imposée. Cela explique la souscription à un âge de plus en plus avancé des clients les plus aisés : “Nos détenteurs de Perp ont en moyenne 55 ans”, confirme ainsi Agnès Antérion, directrice commerciale de SMAvie.

Le blocage n’est pourtant pas absolu : il est possible de récupérer son capital en cas d’invalidité sévère, d’expiration des allocations de chômage, de surendettement et aussi « de décès du conjoint, ce qui fait du Perp un produit de protection de la famille ».

Large gamme de supports

Deuxième défaut : la sortie en rente. Certains y sont réfractaires. Enfin, troisième et dernier grand défaut : c’est un produit obligataire, qui réalisera grosso modo la même performance qu’un contrat classique d’assurance-vie. Et à 3% pour les meilleurs, les chances d’accumuler un pactole sont aujourd’hui faibles : pour 10.000 euros annuels versés pendant quinze ans, la rente sera de 6.700 euros à 65 ans. Par an. Avant impôts et cotisations sociales… Heureusement, les bons Perp offrent une large gamme de supports, qui permettent d’espérer de meilleures performances que celles d’un fonds en euros. “Il faut proscrire certains contrats qui imposent de ne souscrire que des produits maison”, ajoute Edouard Petitdidier, associé au cabinet Allure Finance.

Choisir son Perp est donc difficile, et notamment parce que c’est un produit tunnel : une fois le contrat signé avec un assureur, il sera impossible de le transférer ailleurs. Il faut donc examiner les caractéristiques du contrat de près. La plus visible : la performance. Certains produits offrent moins de 2,5% annuels, comme les Perp de Maaf (2,01%) et des Caisses d’épargne (2,35%), tandis que d’autres dépassent les 3%, comme celui du Conservateur (4,1%). Il faut ensuite souscrire le bon type de rente : réversible, à paliers, à annuités garanties…

Et veiller aux frais sur versement, qui vont jusqu’à 5%, et à ceux de gestion, qui peuvent atteindre 1%, alors que sur Internet les dernières générations de Perp ne prennent que 0,5 à 0,6%. Il y a également d’autres types de frais, qui peuvent sérieusement écorner l’intérêt du produit. Notamment les frais sur rente, destinés à rémunérer la gestion administrative du contrat. Ils sont en général de 3%. Mais certains contrats n’en prennent pas. C’est un plus.

Contactez-nous au 04 72 61 14 84  ou

Posté dans Lu pour vous Aucun Commentaire Tags: , ,

Signature d’un contrat sur le lieu de vente

Posté le 17 novembre 2014 par admin

Lu pour vous dans la lettre bimensuelle d’AUDREX :

Professionnels : votre obligation d’informer les consommateurs est renforcée !

Avant toute signature d’un contrat sur les lieux de vente, les professionnels doivent délivrer aux consommateurs un certain nombre d’informations qui viennent d’être listées par un décret.

Publié le 2 octobre 2014

La loi relative à la consommation du 17 mars 2014 a imposé aux professionnels de communiquer aux consommateurs, avant toute conclusion d’un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, des informations relatives notamment à leur identité, à leurs coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à leurs activités. Un récent décret est venu préciser la liste et le contenu de ces informations.

Précision :

en cas de manquement à cette obligation d’information, le professionnel encourra une amende administrative d’au plus 3 000 euros (15 000 euros pour une personne morale).

Informations à délivrer par tout professionnel

Ainsi, le professionnel doit communiquer au consommateur :
- son nom ou sa dénomination sociale, l’adresse géographique de son établissement et, si elle est différente, celle du siège social, son numéro de téléphone et son adresse électronique ;
- les modalités de paiement, de livraison et d’exécution du contrat ainsi que les modalités qu’il a prévues pour le traitement des réclamations ;
- s’il y a lieu, l’existence et les modalités d’exercice de la garantie légale de conformité et de la garantie des vices cachés ainsi que, le cas échéant, de la garantie commerciale et du service après-vente ;
- s’il y a lieu, la durée du contrat ou, s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée ou à tacite reconduction, les conditions de sa résiliation ;
- s’il y a lieu, toute interopérabilité pertinente du contenu numérique avec certains matériels ou logiciels dont le professionnel a ou devrait raisonnablement avoir connaissance ainsi que les fonctionnalités du contenu numérique, y compris les mesures de protection technique applicables.

Informations à délivrer par tout professionnel prestataire de services

Par ailleurs, avant la conclusion d’un contrat de fourniture de services et, lorsqu’il n’y a pas de contrat écrit, avant l’exécution de la prestation de services, tout professionnel doit communiquer au consommateur ou mettre à sa disposition les informations suivantes :
- le statut et la forme juridique de l’entreprise ;
- les coordonnées permettant d’entrer en contact rapidement et de communiquer directement avec lui ;
- le cas échéant, le numéro d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ;
- si son activité est soumise à un régime d’autorisation, le nom et l’adresse de l’autorité ayant délivré l’autorisation ;
- s’il est assujetti à la TVA et identifié par un numéro individuel, son numéro individuel d’identification ;
- s’il est membre d’une profession réglementée, son titre professionnel, l’État membre dans lequel il a été octroyé ainsi que, le cas échéant, le nom de l’ordre ou de l’organisme professionnel auprès duquel il est inscrit ;
- les conditions générales, s’il en utilise ;
- le cas échéant, les clauses contractuelles relatives à la législation applicable et la juridiction compétente ;
- l’éventuelle garantie financière ou assurance de responsabilité professionnelle souscrite par lui, les coordonnées de l’assureur ou du garant ainsi que la couverture géographique du contrat ou de l’engagement.

Et, cette fois, à la demande du consommateur, le professionnel prestataire de services doit lui communiquer :
- lorsque le prix n’est pas déterminé au préalable par le prestataire pour un type de service donné, le prix du service ou, lorsqu’un prix exact ne peut pas être indiqué, la méthode de calcul permettant au destinataire de vérifier ce dernier, ou un devis suffisamment détaillé ;
- en ce qui concerne les professions réglementées, une référence aux règles professionnelles applicables dans l’État membre de l’Union européenne sur le territoire duquel ce professionnel est établi et aux moyens d’y avoir accès ;
- des informations sur ses activités pluridisciplinaires et ses partenariats qui sont directement liés au service concerné et sur les mesures prises pour éviter les conflits d’intérêts. Ces informations figurent dans tout document d’information dans lequel le prestataire présente de manière détaillée ses services ;
- les éventuels codes de conduite auxquels il est soumis, l’adresse électronique à laquelle ces codes peuvent être consultés ainsi que les versions linguistiques disponibles ;
- les informations sur les conditions de recours à des moyens extrajudiciaires de règlement des litiges, lorsque ces moyens sont prévus par un code de conduite, un organisme professionnel ou toute autre instance.

Décret n° 2014-1061 du 17 septembre 2014, JO du 19

Article publié le 02/10/14 - © Les Echos Publishing - 2014

Posté dans Lu pour vous Aucun Commentaire

Frais de notaire : des astuces pour les réduire

Posté le 16 octobre 2014 par Gerard

Lu pour vous sur le site immobilier-danger.com

Les frais de notaire dans l’immobilier ancien coûtent environ 7% du prix d’achat de votre maison ou de votre appartement. Voici quelques conseils pour diminuer les frais de notaire et alléger le montant des honoraires, avec calcul des gains obtenus.

Ne pas inclure les frais d’agence immobilière

Si pour votre achat immobilier vous passez par les services d’une agence immobilière, il est possible de déduire les frais d’agence immobilière des frais de notaire.

Sur le mandat de vente établit par l’agent immobilier, il est précisé si c’est l’acheteur ou le vendeur qui paye les frais d’agence. Il faut que ce soit l’acheteur qui paye les frais d’agence.

Si c’est le vendeur qui paye ces frais, demandez à l’agent de faire un mandat de recherche pour l’acquéreur en stipulant que c’est l’acheteur qui règlera les frais de l’agence. Cela ne change strictement rien pour le vendeur, qui aura toujours le même prix net vendeur, ni pour l’agent, qui aura toujours la même commission.

Ainsi, en ayant la commission de l’agence à votre charge, lors de l’établissement du compromis de vente chez le notaire, vous indiquerez bien que vous payez le prix de la maison ou de l’appartement en net vendeur et que vous payez les frais d’agence séparément. De cette manière vous ne payerez les frais de notaire que sur le prix net vendeur et non sur le prix du bien et des frais d’agence.

Pour une maison au prix net vendeur de 200 000 € et avec des frais d’agence de 15 000 €, voici le calcul des frais de notaire (environ 7%) dans les deux cas :

- Frais de notaire sur le prix net vendeur et commission d’agence payés séparément par l’acheteur : 14 000 €.
- Frais de notaire sur le prix de vente frais d’agence inclus : 15050 €.

Vous réalisez ainsi une économie de plus de 1 000 € sur les frais de notaire de votre achat.

Mise à jour : dès le 1er mars 2014, les frais de notaire risquent d’augmenter. Les départements pourront prélever jusqu’à 0.7 % de plus sur le prix d’achat. C’est une raison de plus pour appliquer ces deux astuces et réduire le montant sur lequel sont calculés ces frais de notaire.

Séparer l’achat d’un bien immobilier et l’achat du mobilier

Une autre astuce, totalement légale, pour réduire ses frais de notaire est la distinction entre immobilier et mobilier. En effet, les frais de notaire ne sont imputables que sur l’achat d’un bien (studio, appartement, maison, garage, etc.) et non sur les équipements intérieurs de la maison ou de l’appartement.

Vous pouvez donc déduire du prix de vente la valeur de la cuisine équipée, de l’électroménager et autres mobiliers et équipements qui sont inclus dans la vente (meubles, lustres, etc.). Pour cela vous devez faire une estimation de la valeur de ces équipements en vous basant sur leur facture et date d’achat.

Pour que les taxes perçues par le notaire ne prennent pas en compte la valeur de la cuisine et du mobilier, vous devez stipuler dans le compromis de vente que vous achetez une maison ou un appartement au prix de 190 000 € et 10 000 € de mobiliers.

Calcul de la réduction des frais de notaire :vous ne payerez plus “que” 13 300 € de frais de notaire au lieu des 14 000 € prévus si vous incluez le tout dans la vente.

Réduire ses frais de notaires immobiliers

En résumé, pour réduire vos frais de notaire lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous devez donc :

- Payez vous-même les frais d’agence immobilière séparément en faisant réaliser un mandat de recherche au lieu d’utiliser le mandat de vente du vendeur.

- Indiquez dans le compromis de vente le prix net vendeur (et le paiement séparé des frais d’agence).

- Faire la séparation entre le prix du logement et l’achat de mobilier (cuisine, meubles, électroménager, etc.) présent dans ce bien.

Ces deux astuces vous permettent de faire baisser sensiblement vos frais de notaire. Dans notre exemple, cela représente une réduction de 1 750 € (13 300 € au lieu de 15 050€). L’économie réalisée sera d’autant plus grande si les frais de l’agence immobilière et/ou la valeur du mobilier sont plus élevés. Vous diminuez ainsi le coût total de l’achat de votre maison ou de votre appartement.

Attendez ! Ce n’est pas tout… Quand vous achetez une maison, il n’y a pas que les frais de notaire que vous pouvez réduire : découvrez plus de 50 conseils pour financer votre achat immobilier à moindre coût !

> Guide de l’achat immobilier en 2014 !

Pour aller plus loin :

- Comprenez comment se calculent les frais de notaire.
- Apprenez à négocier le prix d’achat pour faire baisser le coût de votre acquisition.
- N’oubliez pas d’insérer ces éléments indispensables dans votre offre d’achat (avec modèle de lettre).
- Découvrez également les frais pour vendre votre maison.

Posté dans Lu pour vous Aucun Commentaire Tags: ,
« Articles PrécédentsArticles Suivants »