Les nouvelles modaliés d’imposition de la plus-value des terrains à bâtir

Posté le 12 septembre 2014 par Gerard

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Bercy commente le régime des plus-values de cession de terrains à bâtir à compter du 1er septembre 2014

Article de la rédaction le 10 septembre 2014

jeudi, 11 septembre 2014 / nicolas

Bercy commente le régime des plus-values de cession de terrains à bâtir à compter du 1er septembre 2014

Le 29 juin dernier, le Premier ministre a, lors de sa présentation à la presse de son Plan de relance du logement, annoncé plusieurs mesures fiscales visant à assouplir le régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers portant sur les terrains à bâtir. L’administration fiscale vient de commenter ces aménagements dans le cadre d’une nouvelle mise à jour de la base BOFIP-Impôt.

Nouveau cadencage de l’abattement pour durée de détention

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014, il n’est plus opéré de distinction selon la nature des biens cédés (terrains à bâtir et droits s’y rapportant ou autres biens et droits immobiliers) pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières.

Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du CGI diffèrent pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

- 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Précision importante : le nouveau régime s’applique aux plus-values de cessions opérées depuis le 1er septembre 2014.

Modalités d’application du nouvel abattement de 30%

Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable, pour la détermination de l’assiette nette imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

A. Champ d’application

1. Biens concernés

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique aux plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant.

A cet égard, il s’agit des terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI.

2. Cessions concernées

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique, sous conditions, aux plus-values réalisées au titre des cessions à titre onéreux intervenant à compter du 1er septembre 2014 ayant été précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique aux plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, réalisées dans les conditions prévues :

  • à l’article 150 U du CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent de l’article 8 du CGI, de l’article 8 bis du CGI et de l’article 8 ter du CGI ;
  • à l’article 244 bis A du CGI par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu.

Il ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

B. Conditions d’application

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique à la double condition que la cession :

  • soit précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
  • soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

1. Engagement de la cession par une promesse de vente ayant acquis date certaine du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015

Pour l’application de l’abattement exceptionnel de 30 %, la cession du terrain à bâtir doit avoir été précédée d’une promesse unilatérale de vente, dont la validité juridique est soumise au respect du formalisme prévu par l’article 1589-2 du code civil, ou d’une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente).

De plus, cette promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, doit avoir acquis date certaine à compter du 1er septembre 2014 et au plus tard le 31 décembre 2015. Il en est ainsi :

  • lorsque qu’elle a été passée en la forme authentique du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015 ;
  • ou lorsque, établie par acte sous seing privé, elle a acquis date certaine au sens des dispositions de l’article 1328 du code civil durant cette même période.

A cet égard, et conformément aux dispositions de l’article 1328 du code civil, trois évènements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :

  • l’enregistrement de l’acte ;
  • le décès de l’un de ses signataires, l’acte recevant une date fixe à la date du décès ;
  • la constatation de la substance de l’acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public.

2. Cession réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine 420

Pour l’application de l’abattement exceptionnel de 30 %, la cession du terrain à bâtir doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, a acquis date certaine.

En pratique, pour l’application de l’abattement exceptionnel de 30 % et compte tenu du fait que la promesse doit avoir acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2015, la cession du terrain à bâtir ou du droit s’y rapportant doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

C. Modalités d’application

L’abattement exceptionnel de 30 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières, déterminées dans les conditions prévues à l’article 150 V du CGI, à l’article 150 VA du CGI, à l’article 150 VB du CGI, à l’article 150 VC du CGI ainsi qu’à l’article 150 VD du CGI.

Il s’applique donc après notamment prise en compte :

- de l’abattement pour durée de détention, calculé dans les conditions précisées aux I-D-4 § 157 et 158 s’agissant de cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014 ;

- de la compensation des plus et moins-values, prévue au II de l’article 150 VD du CGI (pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-B § 180 à 240).

L’abattement exceptionnel de 30 % est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant.

Consultez la mise à jour de la base BOFIP-Impôt

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Quelques astuces pour éviter la future taxe sur les plus-values des terrains à bâtir

Posté le 18 avril 2013 par Gerard

Lu pour vous sur lemonde.fr :

Quelques astuces pour éviter la future taxe sur les plus-values des terrains à bâtir
Le Monde.fr | 15.04.2013 à 12h05 • Mis à jour le 16.04.2013 à 17h55
Par Jean-Yves Mercier (Avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre, membre du Cercle des fiscalistes)

A partir du 1er janvier 2014 plus aucun abattement ne s’appliquera sur les plus-values de cession de terrains. Il existe des solutions pour éviter cet alourdissement de la fiscalité, explique Jean-Yves Mercier, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre.

Le gouvernement a décidé qu’à partir du 1er janvier 2014 plus aucun abattement ne s’appliquera sur les plus-values de cession de terrains à bâtir.
Jusqu’à cette date, en raison de ces abattements pour durée de détention, le particulier qui cède un terrain à bâtir qu’il détient depuis au moins 30 ans échappe à toute imposition sur les plus-values. Si la durée de détention est, par exemple, de 25 ans, la plus-value est réduite de 60 %. Dans ce cas, l’impôt de 34,5 % (19 % + 15,5 % de prélèvements sociaux) s’applique sur la fraction imposable de 40 % et représente donc 13,8 % du profit réalisé.

En changeant les règles, l’objectif du gouvernement est d’inciter les propriétaires à vendre très rapidement. Sauf que tous ne parviendront pas à trouver un acheteur d’ici la fin de l’année, ou ne souhaitent tout simplement pas vendre.

TROIS PISTES À ÉTUDIER

Dans ce cas, il leur reste quelques astuces pour ne pas être taxé à 34,5% sur le profit retiré de la vente du terrain.

S’ils ont des enfants à qui transmettre, c’est l’occasion de leur consentir la donation du terrain. En contrepartie du paiement des droits, les intéressés deviendront propriétaires d’un bien dont la plus-value de cession future sera déterminée à partir de sa valeur au jour de la donation. En cas de vente dans deux, cinq ou dix ans, par exemple, le montant servant de référence au calcul de la plus-value sera celui inscrit le jour de la donation en 2013 et non le prix d’achat initial.

Autre solution ” vendre ” le terrain à soi-même en l’apportant à une société civile non assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Cette opération vous permettra de profiter de la règle des abattements et donc de ne payer aucune taxe si vous détenez ce terrain depuis au moins 30 ans. Cette société détiendra alors un terrain ” lavé ” de son actuelle plus-value. Pour un bien valant 200 000 euros, le coût de la formalité (notariée) est de l’ordre de 0,6 % sans compter les honoraires.

Enfin, si vous détenez déjà le terrain dans le cadre couvert d’une société civile, il faudra soit dissoudre la société soit lui faire décider d’attribuer le terrain à ses associés en partage. Prévoir là encore des frais du même ordre.

Jean-Yves Mercier (Avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre, membre du Cercle des fiscalistes)

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Taux d’imposition des plus-values immobilières en 2013

Posté le 10 janvier 2013 par Gerard

Lu pour vous sur Fiscal on Line :

Taux d’imposition des plus-values immobilières en 2012

Les cessions de biens immobiliers qui entrent dans le champ d’application du régime d’imposition des plus-values des particuliers sont imposables à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

L’impôt de plus-value

Le législateur (Art. 6-III de la LF pour 2011) a porté le taux d’imposition des plus-values immobilières des particuliers de 17% à 19%.

Ainsi, pour les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2011, le taux proportionnel d’imposition des plus- values immobilières s’établit à 19 %.

Les prélèvements sociaux

Les plus-values immobilières des particuliers sont soumises à la CSG, à la CRDS, au prélèvement social et aux contributions additionnelles au prélèvement social dues au titre des produits de placements.

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Le législateur (Art. 6-V à 6-VII de la Loi de Finances pour 2011), a relevé, à compter du 1er janvier 2011, le taux de prélèvement sur les revenus du capital de 2% à 2,2%, portant le taux global des prélèvements sociaux de 12,1% à 12,3%.

L’article 10 de la seconde Loi de Finances Rectificative pour 2011 a porté le taux du prélèvement social sur les revenus du capital de 2,2 % à 3,4 %.

Pour les cessions intervenues depuis le 1er octobre 2011, le niveau global des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières est donc passé de 12,3 % à 13,5 %.

Décomposition du taux des prélèvements sociaux depuis le 1er octobre 2011

Contribution sociale généralisée (CGS) 8,2 %
contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) 0,5 %
Prélèvement social 3,4 %
contribution additionnelle au prélèvement social « solidarité autonomie » 0,3 %
contribution additionnelle au prélèvement social « financement du RSA » 1,1 %

Plus récemment, l’article 2 de la première Loi de Finances Rectificative pour 2012 a porté le taux du prélèvement social de 3,4 % à 5,4 % pour les cessions réalisées à compter du 1er juillet 2012, soit un taux global de prélèvements sociaux de 15,5 %à compter de cette même date.

Décomposition du taux des prélèvements sociaux à compter du 1er juillet 2012

Contribution sociale généralisée (CGS) 8,2 %
contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) 0,5 %
Prélèvement social 5,4 %
Contribution additionnelle au prélèvement social « solidarité autonomie » 0,3 %
Contribution additionnelle au prélèvement social « financement du RSA » 1,1 %

Enfin, les derniers aménagements opérés sont issus de la Loi de Financement de la Sécurité Social pour 2013 et notamment son article 3 qui :

- réduit le taux du prélèvement social sur les revenus du capital le portant à 4,5% contre 5,4 % antérieurement ;

- supprime la contribution additionnelle au prélèvement social « financement du RSA » dont le taux est fixé à 1,1% ;

- institue un prélèvement de solidarité de 2 %, (Art.1600-0 S du CGI) ;

Soulignons que ces différents aménagements sont sans impact pour le contribuable, le taux global des prélèvements assis sur les revenus du capital (15,5 %) restant inchangé par ces dispositions.

Décomposition du taux des prélèvements sociaux suite à la Loi de Financement de la Sécurité Sociale

Contribution sociale généralisée (CGS) 8,2 %
contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) 0,5 %
Prélèvement social 4,5% %
Contribution additionnelle au prélèvement social « solidarité autonomie » 0,3 %
Prélèvement de solidarité 2 %

Evolution du taux d’imposition des plus-values immobilières

Période Taux d’imposition des plus-values immobilières
Du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2011 31,3%
Du 1er octobre 2011 au 30 juin 2012 32,5%
Depuis 1er juillet 2012 34,5 %
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La nouvelle imposition des plus values immobilières

Posté le 4 octobre 2011 par Gerard

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

LES OPPORTUNITÉS FISCALES À SAISIR AVANT LE 1er février 2012

 

En raison de la réforme de la fiscalité du patrimoine, des opérations de nature immobilière peuvent encore être envisagées à court terme pour bénéficier de dispositions fiscales plus favorables. En effet, la loi de finances rectificative n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 (JO du 20 septembre 2011) va prochainement alourdir sensiblement la fiscalité des plus-values immobilières.

 

LE NOUVEAU CALCUL DE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE

L’exonération de la résidence principale est maintenue. En revanche, l’imposition des plus-values lors de la vente de tous autres biens immobiliers (résidences secondaires, biens locatifs…) est profondément modifiée, et ce à plusieurs niveaux :

 

> L’actuel abattement pour durée de détention de 10% par an au-delà de la 5e année est remplacé par :

- un abattement de 2 % entre la 6ème et la 17ème année de détention (il n’existe pas d’abattement avant la 5ème année de détention) ;

- un abattement de 4 % entre la 18ème et la 24ème année de détention ;

- et 8 % au-delà de la 24ème année de détention (c’est-à-dire de la 25ème à la 30ème année de détention du bien immobilier).

 

> L’abattement fixe de 1 000 euros en vigueur jusqu’à présent est supprimé depuis le 21 septembre 2011.

 

L’exonération totale de plus-value immobilière interviendra donc au bout de 30 ans au lieu des 15 ans actuels. Cette mesure sera applicable à compter du 1er février 2012.

 

Attention, il existe une exception concernant les apports de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à des biens immobiliers à une société (telle une SCI) dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes, est un associé ou le devient à l’occasion de l’apport, pour lesquels l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions a été fixée au 25 août 2011.

 

> Le taux global d’imposition des plus-values augmente de 31,3 % à 32,5 % (19 % au titre de l’impôt sur le revenu + 13,5 % au titre des prélèvements sociaux) pour les plus-values constatées à compter du 1er octobre 2011.

Les personnes ayant pour projet de vendre un bien immobilier autre que leur résidence principale, ont éventuellement intérêt à finaliser l’opération avant le 1er février 2012 pour deux raisons :

- si elles détiennent leur bien depuis plus de 15 ans, l’exonération totale demeure ;

- si elles détiennent leur bien depuis moins de 15 ans, l’abattement pour durée de détention actuel (10 % par an de la 6ème à la 15ème année) s’applique. Néanmoins, le taux de l’impôt de 32,5 % est applicable à compter du 1er octobre 2011.

 

Les personnes détenant un bien depuis plus de 30 ans ne sont pas affectées par la réforme et ce, même après le 1er février 2012.

 

Monsieur FELIX a acheté sa résidence secondaire en 1995 au prix de 60 000 €. Elle vaut actuellement 160 000 €. Il souhaite vendre et s’interroge sur l’intérêt de le faire rapidement.

 

• Si Monsieur FELIX revend son bien avant le 1er février 2012, sa détention étant supérieure à quinze ans, il ne supportera pas d’imposition sur la plus-value.

 

• Si Monsieur FELIX avait acquis cette résidence le 1er janvier 1999 et qu’il décide de la vendre avant le 1er février 2012, le montant de la plus-value serait de :

- frais de notaire (montant réel ou forfait de 7,5 %) = 4 500 €

- travaux (montant des factures d’entreprises ou forfait de 15 % au-delà de 5 ans de détention) = 9 000 €

- plus-value brute : 160 000 € - (60 000 € + 4 500 € + 9 000 €) = 86 500 €

- abattement pour durée de détention : 13 ans à raison de 10 % par année de détention à compter de la 6ème année soit 80 % 86 500 € x 80 % = 17 300 €

- Soit une plus-value imposable de : 17 300 € x 32,5 % = 5 625 €

 

• Si Monsieur FELIX revend ce bien acquis en 1995 après le 1er février 2012, la plus-value sera de :

- frais de notaire (montant réel ou forfait de 7,5 %) = 4 500 €

- travaux (montant des factures d’entreprises ou forfait de 15 % au-delà de 5 ans de détention) = 9 000 €

- plus-value brute : 160 000 € - (60 000 € + 4 500 € + 9 000 €) = 86 500 €

- abattement pour durée de détention : 12 ans à raison de 2 % par année de détention de la 6ème  à la 17ème  année soit 24 % 86 500 € x 24 % = 65 740 €

- Plus-value imposable : 65 740 € x 32,5 % = 21 365 €

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Les sénateurs adoptent l’article sur la réforme des plus-values immobilières

Posté le 10 septembre 2011 par Gerard

C’est donc, sans surprise, que les sénateurs ont adopté la réforme des plus-values immobilières et validé le texte de l’article 1er A adopté hier par les députés.

Tous les amendements déposés et discutés au cours de la séance ontété rejeté.

La plus-value immobilière sera désormaisexonérée au bout de 30 ans (contre 15 ans actuellement) et l’abattement s’appliquera par pallier selon un pourcentage croissant à savoir :

2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;

4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;

8 % pour chaque année de détention au-delà de lavingt-quatrième.

(Comme c’est le cas dans le cadre de la législation actuelle, aucun abattement ne serait pratiqué au titre des cinq premières années de détention).

Pourcentage d’abattement par pallier
Palliers de la 1ère année à la 5ème de la 6ème année à la 17ème de la 18ème année à la 24ème de la 24ème année à la 30ème
% d’abattement par pallier 0% 24% 28% 48%
Cumul 0% 24% 52% 100%



Par ailleurs, si les sénateurs adoptent en l’état l’article 4 du PLFR 2011 portant le taux du prélèvement social sur les revenus du capital de 2,2 % à 3,4 %, le niveau global des prélèvements sociaux sur sera porté de 12,3 % à 13,5 %.

L’entrée en vigueur du taux ayant été modifiée par les députés (Amendement n°148 Rect.), pour toutes les ventes qui seront réalisées à compter du 1er octobre 2011 le taux global d’imposition des plus-values immobilières s’établira à 32,5%(19% d’impôt et 13,5% de prélèvements sociaux).

Cette réforme dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er février 2012, s’appliquera donc aux plus-values générées lors de la cession de biens immobiliers (résidences secondaire, résidences locatives et terrain non bâtis) faisant l’objet d’un acte authentique à compter de cette date.

Toutefois, les nouvelles règles s’appliquent (rétroactivement) depuis le 25 août 2011 aux plus-values réalisées en cas d’apport de biens immobiliers à une société (SCI familiale) dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces

personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport. …

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Exonération des plus-values de cession d’une entreprise individuelle

Posté le 31 octobre 2008 par Gerard

Lu pour vous, dans INFOREG, le site de Chambre de Commerce et d’industrie de Paris

Date de mise à jour : 01/07/2007
POINTS CLES :
L’article 238 quindecies du Code général des impôts (CGI) prévoit une exonération totale ou partielle des plus-values en cas de cession d’une entreprise individuelle, d’une branche complète d’activité ou de l’intégralité des parts sociales de sociétés de personnes. L’exonération s’étend aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS).
Remarque : ce dispositif n’est pas cumulable avec celui prévu à l’article 151 septies du CGI qui exonère, totalement ou partiellement, les entreprises individuelles d’impôt sur les plus-values

I. CONDITIONS D’EXONÉRATION

Le bénéfice de l’exonération est subordonné à la réunion de plusieurs conditions cumulatives.

A. Régime fiscal de l’entreprise cédante

Le dispositif d’exonération est susceptible de bénéficier tant aux entreprises individuelles qu’aux sociétés commerciales (SARL, SA, …) sous réserve d’exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle, libérale ou agricole.

1. Entreprises relevant de l’impôt sur le revenu (IR)

Sont visées :
- les entreprises individuelles ;
- les sociétés de personnes soumises à l’IR, telles que les EURL dont l’associé unique est une personne physique, les sociétés en nom collectif et les SARL de famille ayant opté pour cet impôt.
L’exonération bénéficie à ces entreprises quel que soit leur régime d’imposition (micro-entreprises, régime simplifié, régime du réel normal).

2. Entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS)

Pour être éligibles au dispositif d’exonération, les sociétés soumises à l’IS (de plein droit ou sur option) doivent remplir les conditions suivantes :
- employer moins de 250 salariés ;
- avoir réalisé un chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 millions d’euros ou avoir un total de bilan inférieur à 43 millions d’euros ;
- avoir libéré leur capital entièrement. Cette condition s’apprécie à la date de la réalisation de l’opération de cession ;
- le capital doit être détenu de manière continue (c’est-à-dire tout au long de l’exercice social de réalisation de la plus-value) pour 75 % au moins, directement ou indirectement, par des personnes physiques.

B. Nature des biens cédés

La mesure concerne les transmissions à titre gratuit (donation, succession) et à titre onéreux d’entreprises individuelles, de branches complètes d’activité et de parts de sociétés de personnes.

1. L’entreprise individuelle

Le législateur ne définit pas la notion d’entreprise individuelle. Toutefois, celle-ci s’analyse en un ensemble de biens meubles ou immeubles, corporels (machines, stocks, par exemple) ou incorporels (fonds de commerce, brevet, par exemple) affectés à l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

2. La branche complète d’activité

Par branche complète d’activité, on entend l’ensemble des éléments d’actif et de passif d’une division d’une entreprise qui constitue, du point de vue de l’organisation, une exploitation autonome, c’est-à-dire un ensemble capable de fonctionner par ses propres moyens. L’actif est composé notamment de la clientèle, du matériel, des stocks, des créances clients. Tandis que le passif regroupe, notamment, les dettes fournisseurs et les emprunts auprès des établissements de crédit.
Ainsi, par exemple, n’entrent pas dans le champ d’application de l’exonération les opérations portant exclusivement sur la cession de marques, de matériels ou de droit au bail.
Par ailleurs, l’administration fiscale considère que la qualification de branche complète d’activité relève de l’appréciation des faits. En particulier, concernant le critère d’autonomie de la branche, celui-ci se détermine au regard d’un faisceau d’indices tels que l’existence d’une clientèle, de personnel, d’installations et d’une comptabilité propres.

3. Les parts de sociétés de personnes relevant de l’IR

Peuvent bénéficier du dispositif, les cessions portant sur l’intégralité des droits ou parts détenus par un contribuable qui exerce son activité professionnelle dans le cadre d’une société soumise au régime fiscal des sociétés de personnes, dès lors que ces biens sont considérés comme des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession.

C. Durée d’exercice de l’activité

L’activité doit avoir été exercée pendant au moins cinq ans. Ce délai est décompté à partir du début d’activité c’est-à-dire de la date de création ou d’acquisition du bien cédé, jusqu’à la date de réalisation de la plus-value.

D. Absence de liens de dépendance entre le cédant et le cessionnaire 

Attention : cette condition ne vaut que pour les cessions à titre onéreux.

Le cédant ne doit pas être dans l’une des situations suivantes :
- détenir, directement ou indirectement, le contrôle de la société cessionnaire. Tel est le cas s’il possède plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices de la société repreneuse ;
- exercer en droit ou en fait, directement ou indirectement, la direction effective de la société cessionnaire. Cela concerne :
- les personnes qui ont les fonctions générales de gestion et d’administration en qualité de gérant, co-gérant, directeur général ou directeur général délégué, président du directoire, président ou membre du conseil d’administration de la société. De manière générale, cela vise toute personne désignée pour être responsable des actes de gestion et de leur résultat ;
- le cédant qui dirige en fait l’entreprise cessionnaire. La direction de fait se définit comme l’exercice d’une activité positive de gestion et de direction, en toute souveraineté et indépendance.
Lorsqu’il s’agit d’une société, l’absence de lien de dépendance doit également être observée entre les associés de l’entreprise cédante et le cessionnaire. Ainsi :
- dès lors qu’un associé détient, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de l’entreprise cédante, celui-ci ne doit pas détenir, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices de l’entreprise cessionnaire ;
- il en est de même quand il assure la direction effective de la société cédante : il ne doit pas exercer, à l’issue de la transmission de l’entreprise, la direction effective la société cessionnaire.
L’appréciation du respect de la condition s’effectue au moment de la réalisation de l’opération et au cours des trois années qui suivent.

E. Cas particulier : le fonds de commerce mis en location-gérance

La transmission d’un fonds de commerce faisant l’objet d’un contrat de location-gérance peut bénéficier du régime de faveur si :
- l’activité est exercée depuis cinq ans au moment de la mise en location. Il est donc tenu compte uniquement de la période d’exploitation du fonds par le loueur lui-même, avant la conclusion du contrat de location ;
- la transmission est réalisée au profit du locataire.

II. RÉGIME DE L’EXONÉRATION

A. Portée de l’exonération

L’exonération concerne aussi bien les plus-values à court qu’à long terme.
Les plus-values résultant de la cession des biens immobiliers bâtis ou non bâtis sont exclues de l’exonération. Celles-ci sont donc soumises au régime des plus-values professionnelles . Il en va de même pour les stocks.
Sont également exclues du régime d’exonération, les parts d’une société à prépondérance immobilière dès lors que l’actif de cette société est composé à plus de 50 % de biens immobiliers qui ne sont pas affectés à l’exploitation de l’activité.

B. Exonération totale de plus-value

Pour que l’exonération de plus-value soit totale, les éléments de la branche complète d’activité cédée ou de l’entreprise individuelle qui servent au calcul des droits d’enregistrement doivent avoir une valeur n’excédant pas 300 000 € hors taxes. Concrètement, cela revient à prendre en considération la valeur du fonds de commerce stricto sensu, à l’exclusion des immeubles et des stocks.

Par exemple, une branche complète d’activité est cédée pour un montant de
400 000 €. La valeur du fonds de commerce « inclus » dans cette branche est de 250 000 €. La plus-value dégagée par la cession est alors exonérée d’impôt puisque le respect de la condition du seuil de 300 000 € est apprécié par référence à la valeur du fonds de commerce.
Si la valeur des biens cédés est inférieure à 300 000 €, et sous réserve que toutes les conditions soient réunies, les plus-values sont exonérées d’impôt pour leur totalité. L’exonération vise aussi bien les plus-values à court terme que celles à long terme.

C. Exonération partielle de plus-value

Une exonération partielle de la plus-value est accordée dès lors que le valeur des biens cédés est comprise entre 300 000 € et 500 000 €. Le montant de la plus-value exonérée est alors déterminé de la manière suivante :
[(500 000 - valeur des biens transmis) / 200 000] x plus-value
Par exemple, un entrepreneur individuel vend son fonds de commerce 425 000 € acheté 10 ans auparavant pour une valeur de 200 000 €. La plus-value dégagée est donc égale à : 425 000 - 200 000 = 225 000 €
Celle-ci est exonérée à hauteur de :
[(500 000 - 425 000) / 200 000] x 225 000 = 84 375 €
La plus-value est, par conséquent, taxée pour un montant de 140 625 € à hauteur de 27 %

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