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Loi de Finance Rectificative 2016

Publié le 02.02.2017

Par Bertille Gille (bgille@agefi.fr)

Le Ministère des finances a présenté ce jeudi 2 février, les modalités d’imposition et d’assujettissement aux contributions sociales des revenus locatifs tirés de l’économie collaborative.

La loi de finances rectificative pour 2016 (art. 114) a clarifié la qualification fiscale des revenus tirés de la location meublée pour la détermination de l’impôt sur le revenu et l’assujettissement aux contributions sociales. Jusqu’à présent, les revenus tirés d’une activité meublée occasionnelle - c’est-à-dire les locations destinées à une clientèle effectuant un séjour de courte durée et n’y élisant pas domicile - relevaient de la catégorie des revenus fonciers alors que ceux provenant de la location meublée habituelle relevaient de celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La présente loi prévoit que tous les revenus issus de la location meublée d’un logement – occasionnelle comme habituelle - relèvent du régime des bénéfices industrielles et commerciaux (BIC).

Sur le plan fiscal, les règles d’imposition demeurent inchangées. Lorsque les recettes sont inférieures à 32.900 euros, le contribuable a le choix entre deux régimes fiscaux. Par défaut, les revenus sont imposés dans la catégorie des « micro BIC », selon barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire de 50 %. Le montant des recettes est ensuite reporté sur la déclaration 2042 C du bailleur (ligne 5 ND). L’abattement minimal en « micro BIC » étant de 305 euros, aucun impôt ne sera dû si les recettes sont inférieures à ce montant. Le contribuable peut aussi opter pour le régime réel, lequel s’applique par ailleurs automatiquement aux recettes de plus de 32.900 euros. Ce régime implique le dépôt d’une déclaration professionnelle (2031 SD) et la déduction de l’ensemble des charges pour leur montant exact. En outre, au-delà de 82.200 euros de recette – et si le bailleur réalise plusieurs prestations para-hôtelières – son activité est soumise à TVA.

Sur le plan social, les revenus de la location occasionnelle sont susceptibles d’entrer dans le champ d’application des cotisations sociales. Les modalités d’assujettissement diffèrent selon que l’activité est qualifiée de professionnelle ou relève de la gestion d’un patrimoine privé. Le seuil de déclenchement des contributions sociales est de 23.000 euros – seuil déjà existant pour déterminer le caractère professionnel ou non de la location. En deçà de ce seuil, l’activité meublée est assimilée à une activité non salariée assimilée à la gestion d’un patrimoine privé. A  ce titre, aucune cotisation sociale n’est due par le bailleur, en revanche ces revenus sont soumis aux prélèvements sociaux de 15,50 %, comme les autres revenus du patrimoine. Lorsque les recettes sont supérieures à 23.000 euros, l’activité revêt alors un caractère professionnel. Les cotisations sociales sont dues. Pour les bailleurs ayant opté pour le régime du micro entrepreneur – accessible dès lors que l’activité ne dépasse pas 33.100 euros (ou 82.800 euros pour les meublées de tourisme classés) - les cotisations sociales sont fixées forfaitairement à 22,7 % (ou 6 % pour les meublés de tourisme classés). Dans tous les cas, les bailleurs dépendent du régime social des indépendants (RSI) et sont soumis à cotisations sur la base de leur bénéfice réel.

A compter du 1er janvier 2019, les plateformes collaboratives auront en outre l’obligation de remonter automatiquement à l’administration le montant des revenus réalisés par leur intermédiaire.

Par ailleurs, les services de la DGFIP dispose déjà d’un droit de communication nominatif pour obtenir des intermédiaires la liste de leurs usagers. Les représentants de Bercy ont cependant précisé lors de la conférence de presse, tenue jeudi 2 février, que « pour l’instant l’axe de contrôle global des services étant principalement centré sur les gros montants de revenus ».

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Louer quelques jours ou quelques semaines un appartement meublé ne sera plus aussi facile dans les grandes villes.

La location de courte durée connait un succès grandissant, et nombre de propriétaires en tirent de substantiels revenus. Cet engouement a alerté les pouvoirs publics. Les raisons ne manquent pas : certains expliquent que dans les villes où il y a un manque criant de logements, ces biens devraient servir à l’habitation plutôt qu’à la location touristique de courte durée, d’autres sous-entendent que les hôteliers ne verraient pas d’un bon œil cette concurrence des particuliers. On ne sait qu’elle sont la ou les vraies raisons mais le résultat est là, la location meublée de courte durée est désormais plus encadrée.

Selon le dernier alinéa de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, créé par la loi ALUR, le meublé de tourisme est un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.  Le fait de passer d’un usage d’habitation  à celui d’une location répétée de courte durée entraine un changement d’usage qui doit être déclaré et dans quelques cas autorisé par la mairie.

- Une autorisation de louer dans les villes de plus de 200.000 habitants.

Si vous louez quelques semaines par an votre résidence principale, rien ne change pour vous. La résidence principale est le logement que le propriétaire occupe huit mois minimum par an. Par contre, la demande d’autorisation de changement d’usage peut être obligatoire si vous louez pour de courtes durées un appartement situé dans une ville de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne (article L 631-7 du code da la construction et de l’habitation). Le dispositif peut également être étendu à d’autres communes sur décision du maire, selon l’article L 631-9 du Code de la construction et de l’habitation.

La demande se fait auprès de la mairie. « A Marseille, on obtient une autorisation personnelle pour changer d’usage, c’est plus simple » précise Maud Velter de Lodgis, et la loi a aussi prévu des autorisations temporaires ».  Attention, cette autorisation peut être avec ou sans compensation. Chaque mairie décide de sa ligne de conduite. La compensation, ou rachat de commercialité, est très contraignante, car elle oblige le propriétaire qui souhaite faire de la location meublée de courte durée à acheter en contrepartie pour chaque mètre carré d’habitation transformé en meublé l’équivalent en mètre carré de commerces ou de bureaux dans le même arrondissement.  « A Paris, cela varie de 400 à 3.000 euros le mètre carré, précise Maud Velter, mais il n’y a pas de marché de la commercialité ».

- Une amende de 25.000 euros pour les contrevenants

Serez-vous contraint de demander une autorisation si vous louez pour de courtes périodes ? La loi ALUR ne précise ni la notion de répétition, ni celle de la durée. « A Paris, par exemple, un propriétaire qui loue à un étudiant durant l’année scolaire et à des touristes durant l’été ne sera pas concerné, alors qu’il y a répétition explique Maud Velter de Lodgis, tandis que celui qui loue à la semaine ou à la nuitée devra demander un autorisation ».  Renseignez-vous au préalable auprès de votre mairie, car les sanctions sont lourdes : une mande de 25.000 euros plus une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés, selon l’article L 651-2 de Code de la construction et de l’urbanisme.